asyan.org
добавить свой файл
1 2
Права й обов'язки власників житлового помешкання.

а) Права власників житлового помешкання.

Власник нерухомості в житловій сфері має право в порядку, установленому законодавством, володіти, користуватися і розпоряджатися нею, у тому числі чинити з нею ряд цивільно-правових угод: купівлі-продажу, наймання, оренди, застави, міни, дарування, упорядкування заповіту.

Договір наймання й оренди житлового помешкання.

Згідно Закону "Про основи федеральної житлової політики" власник житлового помешкання має право надавати громадянам квартири, дома й інші помешкання за договором наймання або оренди житлового помешкання.

Раніше українське законодавство, що регулює житлові відношення, не знало поняття договору оренди. По суті своєї договір житлового наймання є різновидом договору майнового наймання (оренди). Але особлива соціальна значимість житла й обумовлена житлова політика держави призвели до того, що частина норм майнового наймання (оренди) відокремилася, започаткував самостійний інститут.

Таким чином, якщо в користування передавалося житло, то чинним був договір наймання житлового помешкання відповідно до норм житлової сфери, якщо ж передавалося інше майно, то виділявся договір майнового наймання (оренди) по правилам, установленим цивільним законодавством.

Термін оренди раніш стосовно до житлової сфери не використовувався. Положення змінилося .Згідно Закону України "ПРО приватизацію житлового фонду" указується, що приватизації підлягають житлові помешкання в будинках державні і муніципальні житлові фонди, що займаються за договором наймання або оренди. У житловому кодексі України, також були введені окремі норми, що згадують оренду житла. Проте , утримання поняття "оренди житлового помешкання" до прийняття закону України " про основи федерального житлової політики" в жодному нормативному акті по житлу не розглядалося.

По новому ЦК України варто розрізняти договір соціального наймання житлового помешкання, наданого громадянам у державному і муніципальному фонді соціального використання, коли наймодавцем є орган державної влади і місцевої адміністрації; і договір наймання житлового помешкання, що належить до приватного фонду, де наймодавець - громадянин-власник. У першому випадку договір полягає на підставі і на умовах, передбачених житловим законодавством. Другий же вид наймання регламентується, майже цілком , Цивільним кодексом України, лише з урахуванням житлового права.

Законодавець тут замінив вид договору, що існував раніше, наймання житлового помешкання, що був скоріше соціальним найманням у державному муніципальному фонді, більш близьким до оренди. Можна сказати, що цивільне законодавство не передбачає для власника житла договір оренди, але встановлює практично аналогічний йому договір наймання житлового помешкання. Оренда застосовується лише тоді, коли житло переходить у володіння і користування юридичної особи, для використання його останнім тільки для проживання громадян, тобто, по цільовому призначенню. Проте, виникає питання про доцільність цього. Дуже не багатьом юридичним особам спаде на думку укласти договір оренди житла з громадянином-власником, тільки щоб використовувати його для житлових цілей. Юридичній особі для досягнення статутних задач потребюється виробничі, складські, торгові, адміністративні помешкання, але не житло. Звичайно, воно може бути необхідним йому для розселення своїх робітників, але й у даному випадку юридична особа діє спонуковано не житловою потребою, а розуміннями кадрової політики і відповіді потреби. Тому, більш часто застосовується договір наймання житлового помешкання, здійснюваний власником житлового помешкання з громадянами.
^ Договір застави житлового помешкання (іпотека).
Власник житлового помешкання може закласти квартиру за законом про заставу, тому що предметом застави може бути будь-яке майно, що у відповідності із Законодавством України може бути відчужено заставником. Оскільки житлові помешкання ставляться до нерухомості, то їхня застава зветься іпотека.

Іпотека - явище не нове для економіки України. Іпотечні банки існували ще на початку сторіччя в містах і значних селищах, але інститути заставних зобов'язань були ліквідовані так давно, що необхідний досвід майже забутий і утрачений. Функціонування будь-якого сектора ринку неможливо без взаємодії трьох його суб'єктів: попиту споживачів, пропозиції виробників і ринкової інфраструктури - різноманітних інвестиційних інститутів - банків, фондів, фінансових і страхових компаній і т.д.

Таким чином, розвиток ринку нерухомості неможливий без наявності специфічної системи фінансування угод на ньому, заставою на якому або гарантом надійності повернення кредиту виступає самий об'єкт нерухомості або право власності на нього. Житлове помешкання є товаром тривалого користування, мають високу ціну, але при цьому являють собою одне з благ, що забезпечують життя, поряд із їжею й одягом. Отже, у зв'язку з неможливістю забезпечення всіх жителів безкоштовним державним житлом, необхідно створити можливість його придбання самими громадянами на відповідних умовах.

Ситуація на житлових ринках зараз загострилася. Ціни на житло майже досягли середньосвітових у значних містах, у той час як прибутки населення значно відстають від подібних показників, і продовжується їхній поступовий ріст. Однієї з заходів для виходу з кризи, є відродження інституту іпотечного кредитування, що "оживить" взаємодії попиту і пропозиції на ринку нерухомості.

Іпотека встановлюється на підставі договору між заставником і заставоотримувачем. Заставоотримувач - кредитор по кредитному договорі або іншому зобов'язанні, забезпеченому іпотекою, має право на задоволення своєї грошової вимоги до боржника по цьому зобов'язанню за рахунок нерухомого майна заставника, переважно перед іншими кредиторами заставника за вилученнями встановленого законом. Заставником може бути будь-яка особа, якій житлове помешкання належить на праві власності, [21]3аставодатель може відчужувати майно з перекладом за придбача боргу по зобов'язанню, забезпеченому заставою, або шляхом решти в оренду, але обов'язковою умовою є згода заставоутримувача, дана в письмовій формі.

Для переходу предмета іпотеки за заповітом згоди заставоутримувача не потрібно. Заставоутримувач зобов'язаний створювати належну умову для утримання закладеного майна, що виключають його псую, знищення, своєчасно робити поточний і капітальний ремонт, а також застрахувати предмет застави на його повну вартість. У якості заставоутримувача житлового помешкання можуть виступати тільки банки й інші кредитні заснування, що мають спеціальну ліцензію. Незважаючи на те, що останнім часом на фінансовому ринку з'явився цілий ряд компаній і фірм, що надають кредити на житлове будівництво під заставу наявного або мурованого житла, їхньої умови кредитування (термін надання кредиту - не більш одного року, процентна ставка від 0,5 до 0,7 відсотка в день) не дозволяє скористатися їхніми послугами громадянам із середніми прибутками. У більшості випадків у якості заставоутримувачів виступають банки, що дають кредити під заставу квартир.

Заставоутримувач управі перевіряти по документам і фактичну наявність стана й умови утримання, переданого в іпотеку майна, жадати від заставника вживання заходів, необхідних для зберігання і забезпечення відповідного утримання, переданого в іпотеку майна, а також жадати від будь-якої особи припинення зазіхання на передане в іпотеку майно. Заставоутримувач управі зажадати дострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання, якщо передане майно в результаті ушкодження, загубило свої вартісні властивості; якщо заставник розпорядився переданим у іпотеку майном без згоди заставоутримувача і якщо заставник крім своєї волі втратив право власності на закладене житлове помешкання.

Договір про іпотеку полягає у виді застави. Заставна повинна бути нотариально завірена и належить реєстрації в Договірменте муниципального жилья. Договір вступає в силу з моменту реєстрації заставної, при цьому за реєстрацію застави, видачу свідоцтва про реєстрацію і надання виписок из реєстра взимається державна пошліна. Заставна повинна містити: слово "заставна", включене в назву документа, найменування сторін договору і вказника місця проживання, місця перебування (для юридичних осіб), назва кредитного договору або іншого зобов'язання, виконання якого забезпечується по даній заставній (основного зобов'язання), із указівкою дати і місця висновку такого договору або підстави виникнення іншого основного зобов'язання, найменування боржника по основному зобов'язанню, якщо боржник не є заставником і вказівка його місця проживання або месцезнаходження, указівка суми основного зобов'язання, забезпеченого іпотекою по даній заставній, або посилання на умови, що у додатку заставної, що дозволяє визначити цю суму, указівка терміна або термінів сплати суми, забезпеченої іпотекою, назва і достатній для ідентифікації опис житлового помешкання, на який встановлена іпотека по даній заставній, і місце його перебування; грошову оцінку житлового помешкання, найменування права, відповідно до яких житлове помешкання є предметом іпотеки, належить заставнику, і орган, що зареєстрував це майно, із указівкою номера, дати і місця реєстрації; указівка на те, чи є на житлове помешкання або на його частину інші заставні, чи здане це майно або його частина в оренду, обтяжене на момент реєстрації іпотеки, підпис заставника і заставоутримувача; найменування органа, що зареєстрував даний договір застави, із указівкою дати і місця реєстрації й інші умови по розсуді сторін. Наявність заставної в заставоутримувача засвідчує його на майнове право на задоволення своєї вимоги за рахунок майна, наданого за договором об іпотеці в забезпечення цієї вимоги. Заставна є цінним папером, може входити в спадкову масу і бути передана іншій особі у встановленому порядку. Заставна підлягає реєстрації шляхом внесення реєстраційного запису в книгу реєстрації нерухомості. На заставну робиться замітка про її реєстрацію. Державна реєстрація іпотеки здійснюється на підставі заяви заставоутримувача.

Для реєстрації потребуються такі документи: довідки про сплату державного збору за реєстрацію, заставна в трьох нотаріально завірених примірниках, довідка з БТІ про вартість квартири, першотвори правовстановлюючих документів на житлове помешкання (свідчення про власність на житло, першотвори договорів), копію статуту і ліцензію і реєстраційне свідчення, якщо заставоутримувач юридична особа, заява із проханням зареєструвати договір про заставу, завізована заступником керівника Департаменту муніципального житла. Реєстрація іпотеки є привселюдною, тобто будь-яка особа вправі одержати в органі, що здійснює реєстрацію, іпотеки, зведення про те, чи є реєстраційний запис об іпотеці, ознайомитися з нею, одержати її копію або завірену виписку. Застава житлового будинку або квартири припускається не в усіх випадках, а для забезпечення погашення позички, наданої для будівництва, реконструкції або капітального ремонту житлового будинку. Але житловий будинок або квартира можуть бути предметом іпотеки й у тому випадку, якщо власник і члени його сім'ї мешкають в іншому житловому будинку і мають достатнє, відповідно до встановлених норм житлової площі, житлове помешкання. Кімнати, що складають частину дома або квартири, не можуть бути предметом застави (іпотеки).

Якщо житлове помешкання (будинок, квартира) є спільною власністю, то його ипотеку можна здійснити тільки за згодою усіх власників. Якщо мова йде про загальну часткову власність, то власник частки може закласти свою частку без згоди інших власників.

Особи, що мешкають у житлових будинках на умовах договорів наймання житлового помешкання, договорів оренди або інших основ, передбачених законом не підлягають виселенню при продажі закладеного будинку (квартири) із привселюдних торгів. Раніше укладений з ними договір зберігає силу. Такі особи мають право на переважну покупку займаногоними житлового помешкання.

Продаж закладеного житлового помешкання на привселюдних торгах не є підставою для виселення покупцем проживаючих у ньому заставників і членів його сім'ї. Між власником, прдбавшим житловий будинок (квартиру), і проживаючими в ньому такими особами, полягає договір оренди житлового помешкання на звичайних умовах.

Задоволення вимог заставоутримувача з вартості житлового закладеного помешкання провадиться за рішенням суду, арбітражного суду, за винятком випадків, нотаріально засвідчена угода заставоутримувача і заставника, укладена після виникнення підстави для обертання стягнення на предмет іпотеки, передбачене задоволення вимог заставоутримувача з вартості закладеного майна в явному порядку. Стягнення ня предмет іпотеки може бути обернене тільки за рішенням суду, коли цим предметом є жилий будинок, квартира, використовувані заставником для особистих цілей або коли для висновку договору була потрібна згода або дозвіл іншої особи або органа керування.

Обертання стягнення на предмет іпотеки провадиться шляхом продажі закладеного майна з привселюдних торгів, що провадиться спеціалізованими організаціями, що мають ліцензію Міністерства юстиції України. Вибір цих організацій здійснюється судовим виконавцем. Інформація про торги за місяць до їхнього проведення публікується в органах преси.



следующая страница >>