asyan.org
добавить свой файл
1 2


Шевчук В.
МЕХАНІЗМИ ВИНИКНЕННЯ, ПОТЕНЦІЙНІ НАСЛІДКИ І ЗАСОБИ ДЕМОНТАЖУ „БУЛЬБАШКИ” НА УКРАЇНСЬКОМУ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ
Вступ. Порівнюючи з практикою зарубіжних країн [22, p. 35─36; 25, p. 53─54], вартість української нерухомості завищено за обома критеріями: 1) „житло/заробітна плата” і 2) „житло/рента”. Cтрімке подорожчання вітчизня­ної нерухомості значно випе­реджує динаміку зрос­тання ВВП і заробітної пла­ти, маючи всі ознаки спекулятивної „бульбашки”. Однією з причин може бути зниження процентної ставки, як це прита­ман­но промисловим країнам [22, p. 35─36], або проблеми із збільшенням пропозиції житла (недостатні будівельні потужності, відсут­ність комунальних мереж), як це визнається для економіки Росії [10]. Віце-прем’єр-міністр В. Рибак погоджується, що квар­ти­ри у Києві дорожчі, ніж у Лондоні чи Парижі, а засоби їх здешевлення вбачає виключно у збільшенні пропозиції житла та оподаткуванні спеку­ля­тив­них операцій з нерухомістю. З-поміж чинників, що заважають притоку інвестицій на ринок будівництва житла нази­ваються: проблема статусу земе­ль­них ділянок, зрос­тання норми відрахувань і компен­сацій для міста, склад­ність отримання доз­волів і узгоджень [4]. Водночас ні зростання ВВП, ні ни­зь­кі про­центні ставки, ні проблеми з будівництвом не могли самостійно зумо­вити значне подорожчання житла з 1997 р. у більшості промислових країн1, хоча за ос­танні 30 років вартість житла зростала з темпом 1,75% на рік, що приб­лизно відповідало динаміці зростання ВВП і доходу на душу на­се­лення [20, p. 74─76]. Співпадіння довгострокової динаміки вартості неру­хо­мості та фундаментальних чинників означає, що надмірне локальне під­ви­щення цін на нерухомість коригується наступним їх знижен­ням. З-поміж інших причин подорожчання нерухомості може бути наслідком цінової інер­ції, збільшення обсягів кредитування, зростання фондового ринку чи збі­ль­шення населення, приміром за рахунок міграції [22, p. 36]. Все більшого поши­рення набуває придбання нерухомості для прожи­вання за кордоном чи як інвестиційного активу з метою перепродажу на ста­рості або значно раніше ─ із спекулятивною метою [9].

Тоді як помірковане підвищення цін на нерухомість може бути нас­лід­ком еко­но­мічного зростання і посилювати його амплітуду через збільшення при­ватного спожи­вання (ефект добробуту) та інвестицій чи поліпшення якос­ті бан­ківської застави [23, p. 12; 26, p. 14]2, надмірне подорожчання неру­хо­мо­с­ті приносить більше шкоди, ніж вигод. Це провокує „омертвіння” капі­та­лу, спотворює інвестиційні пріоритети, зменшує добро­бут бідніших про­шар­ків населення, створює перешкоди для гнучкості ринку праці, погіршує якість дов­гострокового зростання. Якщо керована нисхідна корекція цін на нерухомість загрожує щонайбільше сповільненням динаміки економічного зро­стання, то некероване „обвальне” падіння цін здатне дестабілізувати фінансовий сектор і зумовити тривалий спад виробництва, як це тра­пилося з початку 1990-х років у Японії чи (мен­шою мірою) Скан­ди­нав­сь­ких країнах. Чим більшим є завищення цін на неру­хомість, тим від­чут­нішими стають наслідки їх корекції у бік зниження [23, p. 12]3. Інвестори схи­ль­ні позбу­ватися нерухомості при перших ознаках несприятливої ситуації, тим самим сприяючи розгойдуванню маятника цін [9]. В Австралії після сповіль­нення зростання цін на нерухомість з 20 до 0,4% приріст обсягів роздрібної торгівлі скоротився з 8 до 1,8%, а приріст ВВП знизився удвічі ─ до 1,8%.

Можна погодитися, що в разі подальшого зростання українських цін навіть посту­пове коригування цін у бік зниження загрожує нестабільністю фінансового сектора зага­лом і обмінного курсу зокрема, сповільненням дина­міки економічного зростання [5]. Хоча ймовірність цінової ко­рекції підви­щується назрілим подорожчанням житлово-комунальних послуг, з метою надій­ного (і керованого) зниження цін на нерухомість необхідно прискорити запро­вадження податку на нерухомість, а також обмежити на­дання банків­сь­ких кредитів, передусім в іноземній валюті (супутнє гальму­вання інфля­ції ма­тиме додатковий сприятливий ефект). Підвищення процент­ної ставки ста­ло засо­бом гальмування цін на нерухомість в Австралії і Великобританії; за­раз подібне від­бу­ва­ється у США [9].

Попри високу актуальність проблеми та її важливість для питань економічної безпеки, у вітчизняній літературі бракує цілісного опрацювання логіки відповідних механізмів та шляхів нейтралізації стрімкої висхідної цінової тенденції на ринку нерухомості. Нижче нами послідовно розглянуто особливості підвищення цін на нерухомість в Україні, наведено теоретичні аргументи щодо фундамента­льних чинників вартості нерухомості та проведено їх актуалізацію для конк­ретного випадку вітчизняної економіки. Основний висновок полягає у тому, що вартість української нерухомості завищено внаслідок відсутності податку на нерухомість, заниженої вартості житлово-комунальних послуг та надмір­ного кредитування фізичних осіб під заставу нерухомості. Розрахунки пока­зують, що оподаткування нерухомості на рівні 1─2% цілком достатньо для зниження вартості житла не третину.

^ Загальні механізми цінової „бульбашки”. Протягом 2002─06 рр. вар­тість житла у Києві та найбільших обласних центрах зросла щонайменше вчетверо4. За цей час ВВП збіль­шився всього на 40%, а середня заробітна плата ─ з 376 до 1026 грн. (або із $71 до $210). Очевидно, що обидва фунда­мен­тальні економічні чинники ─ динаміка ВВП і заробітна плата ─ не на­да­ють підстав для такого стрімкого подорожчання нерухомості. Певний зв’язок між зростанням ВВП і подорож­чанням нерухомості можна припус­ти­ти для 2003─04 рр., однак прогресуюче підвищення цін в 2005 р. виглядає нело­гіч­ним, навіть з врахуванням вищих доходів населення чи надходжень від пра­цю­ючих за кордоном. В сусідній Польщі середня заробітна плата вчетверо вища, проте вартість житла у Вар­шаві чи Кракові не перевищує її вартості у Києві чи Львові. У США за $150 тис. можна придбати цілком пристойний котедж площею 200 кв. м, в який можна відразу в’їжджати і обживати; середня вартість 1 кв. м нерухомості перебуває у межах від $750 до $1800 [13]. Для порівняння: якщо на початку 2005 р. вартість одного кв. м київської нерухомості коливалася у межах від $500 до $800, то через рік сягнула $1500─2000 [4]. Спекулятивні настрої настільки сильні, що навіть скандал з групою „Еліта-центр” не мав вирішального впливу на цінову динаміку.

Стандартні критерії засвідчують завищену вартість української нерухо­мості. Якщо порівняти вартість умовної середньої квартири площею 55─60 кв. м ($60 тис.) із середньою річною заробітною платою ($2,5 тис.), то відпо­відне співвідношення становить 24. Для порівняння: у США ознакою „перег­ріву” ринку нерухомості вважається збільшення цього співвідношення до за­ледве 3,8 [25, p. 53]. З іншого боку, вартість річної ренти зазначеної середньої української квартири перебуває у межах $2,5 тис., що менше річного доходу на валютний депозит вартістю $60 тис. (останнім часом їх доходність пере­бу­ває у межах 7─8% річних). Зроблені розрахунки дозволяють запі­доз­ри­ти не звичайний „перегрів” ринку нерухомості, який супроводжує цикл ділової активності, а спекулятивну „бульбашку”, що відбиває вагомі струк­турні деформації і може мати відчутні деструктивні наслідки.

У звичних координатах попиту і пропозиції ос­новні причинно-наслід­ко­ві механізми представлено на рис. 1. Ключовим для розуміння вітчизняної „бульбашки” видається інвестиційний „сигнал”, який не має безпосереднього стосунку до звичної в таких випадках причини ─ прискореного економічного зростання та підвищення доходів населення5. Виглядає на те, що початковий імпульс для стрімкого підвищення цін на


БАНКИ

Монополізм

Додаткові учасники ринку


нерухомість було створено одно­часною „втечею” від долара та зарубіжних валютних активів. Після терорис­тичного акту 11 вересня 2001 р. виникли вагомі сумніви щодо майбутнього економіки США загалом і долара зокрема. На побутовому рівні виникло переконання, що нерухомість ─ набагато при­вабливіший актив, ніж валютні чи гривневі депозити. Відповідні настрої енергійно „підігрівалися” в ЗМІ. Придбання нерухомості могло посилюва­тися поверненням коштів з-за кордону, яке зумовили санкції FATF та супутні побоювання щодо надійності зарубіжних активів. Не слід нехтувати і таким доволі „екзотичним” пояс­нен­ням як запланована евакуація єврейських посе­лень у секторі Газа, куди селили переважно вихідців з колишнього Радянсь­кого Союзу. Замість прид­бання на виділені кошти житла у межах „землі обі­тованої” могла виникнути інша ідея: придбати помешкання у Києві чи Одесі6.

Надалі виникла самопідтримувана тенденція до посилення інвестицій­ного „сигна­лу” власне подорожчанням нерухомості, як це притаманно спеку­лятивним процесам. Саме зростання цін стало істотним подразником попиту ─ людей повсякчас підштовху­вали купити зараз; мовляв, потім буде дорож­че [13]. Розпочалося інтенсивне „вкладен­ня” коштів у нерухомість, зокрема за активної участі працюючих за кордоном. Викорис­тання нерухо­мості з інвестиційною метою не лише підвищило попит, але й обмежило пропозицію, оскільки житло купувалося не для проживання, а в очікуванні вигідного перепродажу. Для економіки Росії приймається, що 15% покупців нерухомості її не потребують, але тим не менше купують житло і зменшують його пропозицію [10]. Навряд чи ситуація є відмінною в Україні.

Об’єктивно подорожчанню житла сприяло поновлення інфляції (з 2003 р.), попри практику встановлення цін у доларовому еквіваленті, та значне розширення обсягів кре­дитування для придбання нерухомості. За січень-липень ц.р. кредити для населення зросли на 59,4%, а для юридичних осіб ─ лише на 21,9% [12]. Обрана стратегія штучно­го стиму­лю­ван­ня кредитної активності має відразу декілька вразливих місць. По-пер­ше, різницю між акумульованими заощаджен­нями на депозитних рахунках і обсягами кре­ди­тування покривають за раху­нок зовнішніх запозичень. У пер­шому півріччі ц.р. обсяги кредитування зросли на 36,4 млрд. грн., а депозити ─ лише на 15,9 млрд. грн., причому понад 80% збільшення депозитної бази припало на валютні вклади [11]. Зрозуміло, що нестачу заощаджень потрібно компенсу­вати зовнішніми запозиченнями. Це можна було робити декілька років тому, коли ставка LIBOR не перевищувала 2%, але на сьогодні кредитні ресурси на світовому ринку подорожчали майже втричі. По-друге, досить час­то кредити беруться в очікуванні на подальше подорожчання житла. Відповідно нисхід­на корекція на ринку нерухомості ймовірно позначиться підвищенням частки неповер­не­них позик. Об’єктивно цьому сприятиме подорожчання іпотечних кредитів, яке з початку літа ц.р. становило 1-1,5%. По-третє, можна підозр­рювати, що кредитуються не лише потенційні покупці житла, але й будіве­льні організації. Тобто самі банки висту­па­ють інвесторами великих інвести­ційних проектів з огляду на їх високу на сьогодні до­ходність, як це спостері­галося у Росії [7]. Це підвищує ризики на випадок здешевлення житла чи навіть припинення тенденції до йо­го подорожчання. Не виключено, що банки безпосередньо приймають участь в управлінні пропозицією житла з метою запобігання його здешевленню.

У такій ситуації виглядає надміру оптимістичною позиція НБУ, який не впливає достатніх заходів для обмеження темпу зростання грошової маси та зовнішніх запози­чень банківською системою. Зниження облікової ставки НБУ з 9,5 до 8,5% річних в лип­ні ц.р. виглядає передчасним, тоді як минуло­річне серпневе підвищення цього показ­ни­ка було зваженим кроком. Якщо до пори до часу перетікання коштів зі споживчого рин­ку на ринок нерухомості навіть допомагало зниженню інфляції, адже нерухомість прак­тично не врахо­вується в індексі споживчих цін, то за умови сповільнення цінової дина­міки на ринку нерухомості створене грошове „нависання” неминуче спричинить приско­рення інфляції. Це може посилити інвестиційну привабливість нерухомості, од­нак прак­тика встановлення цін у доларовому еквіваленті не дозволяє сподіватися на відчутну підтримку екстремального високих цін. З іншого боку, заходи щодо обмеження пропозиції грошової маси можуть відбуватися на тлі проблем у банківській системі, яку послаблено практикою надмірного кредитування ринку нерухомості. Залучення зару­біжних активів для продовження цієї практики лише погіршує ситуацію, оскільки дода­ються валютні ризики та послаблюється контроль НБУ за грошовою масою. З початку цього року грошова база зменшилася на 1,1%, тоді як грошовий агре­гат М2 збільшився на 16,8%; грошовий мультиплікатор, визначений спів­від­ношенням „грошо­вий агрегат M2/грошова база”, збільшився до 2,77 проти 2,32 наприкінці 2005 р. Вартує уваги, що російська фінансова криза (серпень 1998 р.) відбулася при значенні грошового мультиплікатора заледве 2,36.

Розглядаючи аргумент про недостатню пропозицію нерухомості, слід виз­нати негативний вплив монополізму в широкому діапазоні ― від проце­дур виділення буді­ве­льних ділянок до контролю ЗМІ. Зі слів колишньо­го мініст­ра будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства Павла Качура, нормативна вартість квадратного метра житла у Києві стано­вить 3134 грн., а продажна ─ 7500 грн. [8]. Надприбутки будівель­них компа­ній досягають 200, а то й 300%. У кінцеву вартість закладаються „неперед­ба­чувані” витрати ─ хабарі чиновникам під час оформлення доку­ментів на ви­ділення земельної ділянки, узгодження проектно-вартісної доку­ментації, от­римання різноманітних дозволів тощо. Приміром, у Росії близько 10% коштів витрачається на хабарі [24]. Що гірше, вітчизняні будівельники буду­ють ду­же швидко і дуже дешево, тобто неякісно, а продають втридорога [8]. Ситу­ацію може поліпшити залучення інозем­них компаній, однак це мало­ймо­вірно з погляду існуючих адміністративних реалій. Контрольовані ЗМІ замість об’єктивного аналізу ринкової ситуації віддають перевагу ство­рен­ню від­по­відного „бичачого” настрою7. Повідомлення про „неприборкане” зрос­тан­ня цін на нерухомість у переважній більшості випадків відбивають ціну пропо­зиції, а не реальної покупки, аналітики використовують щоразу інший такий „набір” квартир, що дає можливість отримати потрібну дина­міку цін [13].

Проблеми з боку пропозиції видаються важливими, але все-таки мають підпо­ряд­кований характер. Не заперечуючи очевидного факту, що на ринку не­рухомості домінують інтереси забудовників, продавців, посеред­ників, пере­купників та перепро­ду­вачів, які роблять „вторинним” ринок навіть того житла, що лише починає будуватися [6], таку пове­дінку справді можна наз­ва­ти „торгівлею повітрям”, але її глибинною причи­ною слугує не так моно­по­лізм, а саме спекулятивна привабливість нерухо­мості як „інвести­цій­ного активу”. Монополізму не бракувало, скажімо, наприкінці 1990-х років, проте ціни тоді не зростали. Якщо обмежи­ти спекулятивний попит на нерухомість, то може виявитися, що існу­ючого житла та будівельних потужностей цілком достатньо для забезпечення рівноваги на ринку нерухомості.

„Бульбашка” на вітчизняному ринку нерухомості несе низку коротко- і довгостро­кових загроз. По-перше, корекція цін у бік зниження так чи інакше позначиться зменшенням приватного споживання і гальмуванням темпу еко­номічного зростання. Загроза посилюється в разі раптової корекції цін, яка може бути „побічним ефектом” від, на перший погляд, цілком „невинного” подорожчання житлово-комунальних пос­луг. По-друге, масові дефолти мо­жуть створити небезпечне напруження в банківській системі. У випадку зна­чного зниження цін клієнти не зможуть повернути отримані кре­дити, а про­дажна ціна застави може не покрити всієї суми кредиту й відсотків за ним.

Декілька чинників є важливими на віддаленішу перспективу. Надмірні інвестиції в нерухомість обмежують можливості продуктивнішого викорис­тання без того обмеже­них фінансових ресурсів. Кожна гривня, вкладена у не­ру­хомість, ─ це втрата інвестицій у промисловість та сільське господарст­во. Перуанський економіст Е. де Сото розміри „мертвого капіталу бідноти” для окремих країн, що розвиваються, і країн колишнього соціалістичного „та­бо­ру” оцінює на рівні 9,3 млрд. дол. [14, s. 54]8. Хоча Е. де Сото „омертвін­ня” капіталу вбачає передусім у неможливості використання нерухомості для от­ри­мання банківських кредитів, цей процес можна трактувати значно шир­ше. Якби замість придбання однієї-двох квартир як засобу „вкладення” капі­талу, відповідні кошти використовувалися для збільшення банківських депо­зитів або фінансування малого і середнього бізнесу, ефект для економічного зро­с­тання був би набагато відчутнішим. А так мільярди гривень зазнають „оме­р­т­віння” в надміру розкішних будинках та „зайвих” метрах житлової площі.

Дорога нерухомість перерозподіляє кошти на користь її власників, що на практиці означає поглиблення майнового розшарування. Високі кошти на нерухомість призво­дять до того, що клієнтами іпотечного кредитування ста­ють багатші прошарки насе­лен­ня, тоді як здешевлення нерухомості сприяє біднішим прошаркам населення [10]. Така особливість послаб­лює побоювання щодо можливої стагнації іпотечного ринку під час здешев­лення нерухомості: всього-навсього відбуватиметься перерозподіл кредитів від багатших до бідніших прошарків населення. Дорожча нерухомість пере­шкоджає руху робочої сили, адже молодим працівникам важко отримати житло в іншому місці. Подо­рожчання нерухомості може позначитися збіль­шенням споживання престижних імпорт­них товарів і таким чином погір­шу­вати сальдо експорту-імпорту товарів і послуг.

Загалом неважко простежити важливі паралелі з виникненням японсь­кої „буль­башки” [17]. Коли зі середини 1980-х років ціни на нерухомість почали зростати, це не зменшило попиту на неї, а навпаки ─ збільшило. Японці повірили, що нерухомість ─ це найнадійніший актив. Банкіри пере­конували, що чим раніше придбати нерухомість, тим більший виграш. Ко­мерційні банки розширили кредитування і схиляли японців продавати менші квартири і купувати більші апартаменти за допомогою дешевшого кредиту. За допомогою споживчого кредиту виник потужний супутній попит на авто­мобілі, меблі, побутову техніку. Водночас багато промислових компаній почали переносити власні офіси до Токіо ─ поближче до фінансового і бізнес-центру країни. Протягом 1987─90 рр. вартість середнього житла зрос­ла на 71%, а співвідношення „житло/заробітна плата” ─ з 5,5 до 8 разів (зовсім небагато за українськими мірками). Поштовхом для „демонтажу” спекулятивної „бульбашки” стало стрімке підвищення процентної ставки в США (майже як зараз), відплив капіталу та знецінення єни, що зумовило підвищення процентної ставки Банку Японії з метою гальмування інфляції. У квітні 1990 р. міністерство фінансів рекомендувало банкам переглянути обся­ги кредитування під заставу нерухомості, однак банки продовжували креди­тування, залучаючи фінансові ресурси небанківських установ. Разом з бізне­сом банкіри вірили, що ціни на землю і нерухомість швидко повернуться до висхідного тренду. Це було помилкою. З 1992 р. ціни на нерухомість впали вдвічі в Осаці, а в Токіо ─ на 60%. Японська економіка впала у тривалу рецесію, яку не подолано по сьогодні.




следующая страница >>