asyan.org
добавить свой файл
1



СТВОРЕННЯ ТА ОРГАНІЗАЦІЯ ДІЯЛЬНОСТІ ОСББ
(Запитання і відповіді)
Запитання: Права мешканців на спільне майно.

Відповідь: Норма ч.2., ст.10 Закону України «Про приватизацію» надає мешканцям дуже важливе право, без якого неможливе нормальне функціонування ОСББ. У цій статті зазначено таке: «Власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов’язані брати участь в загальних витратах, пов’язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Допоміжні приміщення, зокрема підвали, горища, колясочні є спільною власністю власників квартир і місцева влада не може їх продати або здати в оренду стороннім особам без згоди власників». 2 березня 2004 року Конституційний суд України виніс рішення у якому було підтверджено право спільної власності мешканців приватизованих квартир на допоміжні приміщення, при чому без зв’язку з фактом створення або відсутності ОСББ. Крім того, у цьому рішенні власники квартир багатоквартирного будинку визнавались також співвласниками свого будинку в цілому.
Запитання: Участь власника квартири багатоквартирного будинку в витратах на утримання будинку.

Відповідь: Власник квартири вправі розпоряджатися своєю власність на свій розсуд, не погоджуючи свої дії з власниками сусідніх квартир. Він несе відповідальність за витрати, які виникають в процесі утримання своєї квартири. Відповідальність за утримання істотних елементів будинку таких як покрівлі, несучі стіни, перекриття, сходові клітки, тамбури, дахи, горища, підвали, внутрішньобудинкові мережі інженерне обладнання, тощо повинні нести мешканці квартир спільно.
Запитання: Відповідальність за управління і утримання багатоквартирних будинків як об’єкта суспільної власності.

Відповідь: Відповідно до п.3 ст.10 Закону України «Про приватизацію» власники квартир можуть створювати товариства або об’єднання індивідуальних власників квартир і будинків, тобто юридичну особу, створену власниками для сприяння використання їхнього власного майна та управління, утримання і використання загального майна. Але, носієм прав і обов’язків, як і раніше, залишається кожний власник квартири.

Для вирішення цієї проблеми на законодавчому рівні прийняли Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків», який діє з моменту його оприлюднення, з 4 січня 2002 року. Цим Законом визначені правові та організаційні засади створення і функціонування організації та ліквідації об’єднання власників житлових і нежитлових приміщень в багатоквартирному будинку, захисту їх прав та виконання обов’язків щодо спільного утримання свого житла.
Запитання: Порядок створення ОСББ.

Відповідь: Для створення ОСББ співвласники будинку повинні дотримуватись такої послідовності дій:

  • Створити ініціативну групу з не менше трьох власників приміщень. Така група не обирається і не затверджується, а є самопризначеною.

  • Ініціативна група повинна опанувати теоретичну базу – вивчити у першу чергу:

  • Закон України:

а. «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.01 р. № 2866-Ш;

б. Про житлово-комунальні послуги» від 24.06.04 р. № 1875-1У;

в. «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.92 р. № 2482-Х11;


  • Постанови Кабінету Міністрів України:

а. Про затвердження Правил користування приміщеннями житлових будинків» від 24.01.2006р. № 45;

б. «Про забезпечення єдиного підходу до формування тарифів на житлово-комунальні послуги» від 01.06.11 р. № 869;

в. «Про затвердження Правил надання послуг з централізованого опалення постачання холодної та гарячої води і водовідведення та типового договору про надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення» від 21.07.05 р. № 630;

г. «Про реалізацію Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 11.10.02 р. № 1521 зі змінами згідно постанови КМУ від 22.09.04 р. № 1242;


  • Накази Держжитлокомунгоспу України:

а. Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій» від 17.05.05 р. № 76;

б. «Про затвердження Типового статуту Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типового договору відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя» від 27.08.03 р. № 141;

в. «Про затвердження Примірного переліку послуг з утримання будинків та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд» від 10.08.04 р. № 150;
Ініціативна група має з’ясувати технічний стан будинку та порахувати його економічні показники:


  • реальний технічний стан будинку, його інженерного обладнання, тепло- і водопровідних мереж, стен допоміжних приміщень (підвали, горища, тощо);

  • реальний економічний стан будинку. Для цього треба порівняти обсяг платежів, які сплачують мешканці за експлуатаційне обслуговування будинку (що дорівнює сумі загальної площі квартир, помноженої на тариф, встановлений органом місцевого самоврядування) з реальною собівартістю обслуговування будинку ЖЕКом. Якщо сальдо буде свідчити, що загальний обсяг платежів мешканців менше ніж витрати ЖЕКу, то це дає ініціативній групі підстави переконливо агітувати за створення ОСББ. Якщо – ні, то треба віднайти заходи економії коштів, яких ОСББ значно більше ніж у ЖЕКу. Також треба врахувати наявність хронічних боржників за житлово-комунальні послуги. Цей економічний аналіз, усвідомлення головних статей витрат майбутнього ОСББ, дасть змогу ініціативній групі скласти проект кошторису, який, як правило, вимагають мешканці на установчих зборах.


Ініціативна група розробляє статут ОСББ на основі Типового статуту.
Ініціативна група складає список власників (співвласників) квартир і нежитлових приміщень згідно їх правовстановлюючих документів на ці приміщення. Якщо попри всі зусилля не вдасться з’ясувати власників деяких квартир (з причин їх довгої відсутності, неможливості зв’язатися тощо), то як виняток, можна скористатися даними паспортистки ЖЕКу.
Ініціативна група, на підставі отриманих знань і напрацьованих документів, проводить роз’яснювальну роботу серед власників приміщень, надає можливість ознайомитись з проектом статуту, при необхідності проводить попередні інформаційні збори.
Ініціативна група призначає дату, місце проведення установчих зборів і повідомляє про це власників приміщень не менш ніж за 14 днів. Також треба запросити повноважного представника органу місцевого самоврядування. Повідомити слід під розпис або надіслати рекомендованого листа.
Для проведення зборів не завадить заздалегідь підготувати «Порядок ведення зборів», тобто все те, що має говорити голова зборів на основі протоколу. Крім того: статут, пропозиції щодо обрання правління і ревізійної комісії, кандидатуру уповноваженого для надання установчих документів на державну реєстрацію, назви ОСББ.
Ініціативна група проводить реєстрацію учасників збрів. Необхідний показник – 50% + один голос. Якщо кворуму немає, то призначаються нові збори, але не раніше ніж через 14 діб.
Керівник ініціативної групи відкриває збори, пропонує кандидатури голови і секретаря. За кожне питання порядку денного голосується окремо, і також рекомендується засвідчити це особистим підписом на так званому «листі голосування» або на протоколі. Для прийняття рішення необхідно 2/3 голосів. Кожен учасник зборів має один голос незалежно від належної йому площі.
Новообране Правління готує пакет документів (згідно постанови КМУ № 1521 та Закону України «Про держреєстрацію юридичних осіб») для державної реєстрації, куди входить:

а) протокол установчих зборів;

б) статут;

в) реєстраційна форма Ф-1, затверджена Наказом Міністерства юстиції України № 3178/5 від 14.10.11 р.;

г) список членів ОСББ згідно зразка, що встановлений Постановою КМУ № 1521.
Після отримання свідоцтва про держреєстрацію керівництво ОСББ має виготовити печатку, відкрити рахунок у банку, стати на облік у податковій інспекції, пенсійному та інших фондах соціального страхування. Ця робота проводиться у встановленому порядку, як для будь-якої юридичної особи.
Запитання: Предмет основної діяльності ОСББ.

Відповідь: У ч.4 ст4 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків» зазначено, що їх діяльність полягає у сприянні членам об’єднання в отриманні житлово-комунальних послуг. Слід підкреслити, що законодавець застосовує саме таке формулювання, а не «надання» та «виконання», або «забезпечення» послуг. Це принципово тому, що є важливою підставою (поряд з іншими) обґрунтування того, що ОСББ не має обов’язкового статусу надавача, або виконавця комунальних послуг.
Запитання: Статус ОСББ.

Відповідь: п.2. ст.30 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків» за ОСББ закріплюється статус неприбуткової організації тому, що основна її статутна діяльність не має на меті держання прибутку та розподілення його серед учасників (членів) ОСББ. Дана стаття наділяє ОСББ усіма правами юридичної особи, мати печатку, рахунки в банку, майнові та немайнові права, бути стороною в судовому процесі тощо. ОСББ не може бути власником свого будинку, тобто до складу його майна, на яке може бути звернуто стягнення, не входять квартири власників, допоміжні приміщення, устаткування, комунікації будинку, а лише грошові та матеріальні активи, що були створені в результаті господарської діяльності ОСББ.
Запитання: Вимоги до статуту.

Відповідь: Вимоги до статуту докладно визначені в ст.7 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків». Дана стаття дозволяє додавати до нього інші положення, що є істотними для успішної діяльності ОСББ. Скласти статут об’єднання стало набагато легше після виходу наказу Держкомунгоспу від 27.08.2003 р. № 141, який затвердив типовий статут ОСББ.
Запитання: Умови створення асоціації ОСББ.

Відповідь: Відповідно до ст.8 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків» асоціація це з’єднання вже створених і зареєстрованих ОСББ, причому тільки тих, які використовують спільні внутрішньоквартальні мережі. Тобто, цю статтю не можна застосовувати для створення одного ОСББ на базі декількох будинків. Мешканці близько розташованих будинків, які небезпідставно вважають, що їм краще буде хазяйнувати у складі одного великого ОСББ, що економічно доцільно можуть, без застережень, заснувати своє єдине об’єднання у складі кількох будинків, на підставі того, що прямої заборони таким діям у Законі немає.
Запитання: Добровільність членства в ОСББ.

Відповідь: Добровільність членства в ОСББ виписана в ст.9 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків». Дана стаття підтверджує норму Постанови Кабінету Міністрів 2000 року щодо добровільності членства. Для досягнення домовленості про форми володіння та користування спільною власностю співвласники будинку повинні вступити в ОСББ, що до речі, згідно ст.369 та ст.382 Цивільного кодексу України є обов’язковим.

Членство в об’єднанні може набуватися одночасно з створенням об’єднання при проведенні установчих зборів, а також індивідуально, на підставі письмової заяви, в будь який момент його існування.

Членство в об’єднанні припиняється на підставі поданої письмової заяви власника приміщення.
Запитання: Порядок передачі будинку на баланс ОСББ.

Відповідь: Відповідно до статті 11 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку загальні збори ОСББ можуть прийняти рішення про прийняття свого будинку на баланс. Ця процедура проводиться згідно Постанови КМУ № 1521, якою затверджена форма акту і порядок прийому-передачі будинку. Голова ОСББ звертається до виконавчого органу місцевої ради, який виносить це питання на сесію ради. На підставі рішення сесії формується комісія по прийому-передачі будинку. Її головою є голова ОСББ. Передача будинку проводиться разом з планом земельної ділянки, технічним паспортом, іншою технічною документацією. Якщо вона некомплектна, то виготовити її має власник будинку своїм коштом. Головна проблема у цьому питанні є те, що доволі часто у акті не зазначаються істотні вади технічного стану будинку, непогоджені перепланування допоміжних приміщень, реальний процент зносу конструкцій будинку. Це зашкодить у майбутньому під час вирішення питання проведення першого капітального ремонту та визначення участі у ньому колишнього власника.

Практика показує, що чимало керівників ОСББ чітко не усвідомлюють, що передача будинку, або його частина на баланс не змінюють правовідносин власності, що прямо сказано в 7-й частині даної статті. Значна кількість суперечок, які точаться навколо передачі будинків на баланс ОСББ, пов’язана з помилковою думкою членів ОСББ по те, що отримавши весь будинок на баланс ОСББ переходить також право користуватись та розпоряджатися його приміщеннями, в тому числі і квартирами.
Запитання:Управління загальним майном житлового будинку.

Відповідь: У разі, якщо балансоутримувачем є об’єднання, рішення про форму управління приймається на загальних зборах кваліфікованою більшістю голосів.

У цьому випадку, об’єднання може здійснювати управління у формі:

  • управління загальним майном через статутний орган об’єднання – правління;

  • передачі всіх, або частини функцій по управлінню юридичній особі за договором (управителю);

  • делегованих визначених статутом повноважень по управлінню загальним майном житлового будинку Асоціації.


Запитання: Відповідальність міської влади за виконання першого після передачі будинку на баланс ОСББ капітального ремонту.

Відповідь: Цьому питанню присвячена ст.24 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків» в якій записано: колишній власник, на балансі якого перебував багатоквартирний будинок до передачі на баланс об’єднанню, бере участь в організації та фінансуванні до законодавства. Постанова Кабінету Міністрів України від 08.жовтня 1992 року № 572 затвердила порядок організації такого ремонту, яка містить таблицю, що пов’язує термін експлуатації будинку і відсоткову частку витрат колишнього власника у фінансуванні ремонту.

Таблиця

частки витрат колишнього власника на фінансування першого після приватизації ремонту будинку в процентах від загальної вартості ремонту з урахуванням вартості обстеження та складання проектно-кошторисної документації


Характеристика будівель та їх конструктивних елементів

Строк експлуатації будівлі з моменту закінчення будівництва чи реконструкції до моменту проведення ремонту (в роках)

5

10

15

20

25

30

35

40 і біль

ше

Будівлі кам’яні, стіни цегляні та великоблочні із залізобетонним перекриттям, будівлі з монолітного залізобетону %

12

25

37

50

62

75

87

100


Запитання: Практична користь від створення ОСББ.

Відповідь: Для вирішення проблем утримання будинку, покращення його фізичного стану. Члени ОСББ самостійно визначають кошторис утримання свого житла, розмір внесків на утримання будинку, формують штатний розклад, персональний склад працівників та їх заробітну плату (управителя, сантехніка, двірника, електрика, бухгалтера, консьєржа тощо), самі визначають черговість проведення поточного ремонту і головне – набувають реального впливу на якість цих робіт. Прибудинкову територію у свою власність може отримати тільки ОСББ, у той час, як власники квартир – співвласники будинку, такої можливості не мають. Після прийому будинку на свій баланс ОСББ може здавати у оренду допоміжні приміщення і скеровувати ці кошти на поліпшення технічного стану житла.

ОСББ має особливості оподаткування – воно за законом не платить податок на додану вартість, податок на прибуток у частині основної своєї діяльності, що дає можливість знижувати вартість послуг до 30% в порівнянні з житлово-комунальними підприємствами. Зрозуміло, що ці права поєднуються і з обов’язками, головними з яких є забезпечення своєчасної сплати мешканцями внесків за житлово-комунальні послуги та утримання будинку у належному технічному і санітарному стані.