asyan.org
добавить свой файл
1

Доходные дома: быть или небыть в Украине?

Сегмент доходных домов на рынке недвижимости Украины пока не развит.

Популяризации доходных домов мешают две банальные вещи - отсутствие

подходящих для организации такого бизнеса объектов и слишком долгий срок

окупаемости проекта. Сегодня эксперты выделяют в Украине сегмент так

называемых сервисных апартаментов. Термин "доходный дом" сегодня у нас -

скорее дань истории.


Доходным домом называли особый тип архитектурного сооружения -

многоквартирный жилой дом, построенный специально для сдачи квартир внаем.

Такой тип сложился в Европе к середине XIX века. Обычно доходный дом

занимал по периметру весь принадлежащий домовладельцу участок.

Незастроенным оставался только небольшой внутренний двор. Доходные дома

имели своеобразную пространственную структуру - однородные по планировке

квартиры группировались вокруг лестничных клеток или коридоров. Эти здания

не отличались особой красотой.


В исторической традиции архитектурными элементами украшали только парадный

уличный фасад. В целом же внешний вид доходного дома не имел

функционального характера, а декоративные элементы не были связаны с

конструкцией здания.

В ХХ веке доходный дом, в котором квартиры сдавались внаем, стал одним из

основных типов жилья горожан многих стран. Строительство и содержание таких

домов - сегодня весьма распространенный и успешный в мире бизнес. Например,

в Западной Европе в доходных домах живет более 70% всего городского

населения. Эксперты говорят, что и в Украине этот рынок может иметь

будущее, а подтолкнуть его развитие могут слишком высокие для основной

части населения цены на квартиры.


Современность


В настоящее время тема профессионального управления такого рода

недвижимостью несколько лучше развита в России: здесь существует ряд

апартамент-отелей различных классов, находящихся в управлении местных

операторов и международных сетей. В Украине, в отличие, например, от Санкт-

Петербурга, пока есть только несколько проектов частных гостиниц и так

называемых сервисных апартаментов.


Частные гостиницы развиваются преимущественно в курортных зонах. Однако эти

объекты имеют существенный недостаток - большую часть года они простаивают

и приносят доход своим владельцам только в разгар курортного сезона.

Облуживание же таких объектов требует круглогодичных затрат, а

муниципальным коммунальным службам населенных пунктов, где они расположены,

приходится поставлять коммунальные услуги, за которые, как правило, никто

не платит.

Сегмент сервисных апартаментов развивается сегодня только в столице, хотя

у одного из крупных операторов сервисных апартаментов компании DEOL

Properties есть планы выхода в крупные региональные центры и города

миллионники - Харьков, Одессу, Днепропетровск, Львов. Некоторые гостиничные

сети изъявляют готовность выступать управляющими компаниями апартамент-

отелей, но пока все проекты находятся на стадии рассмотрения предложений и

переговоров.


Особенности


Отличием доходного дома является расположение сдаваемых внаем квартир в

одном здании. Квартиры, которые рассредоточены по городу, даже если они

принадлежат одному владельцу, у нас принято называть сетью апартаментов. В

Киеве есть только два реализованных проекта полноценных доходных домов -

Sherborne Guest House и Senator Apartments, но инвесторы чаще называют

такие объекты частными гостиницами.

Эти проекты реализованы в реконструированных жилых зданиях. В Sherborne и

Senator Apartments сдают отдельные, полностью оборудованные квартиры.

Апартаменты Sherborne располагаются в основном здании на Печерске и в

отдельных зданиях в других районах центральной части города. В этих

квартирах есть мебель, телефон, доступ в Интернет, кабельное телевидение,

кондиционер, мини-бар. По требованию жителям предоставляются факс, сейф и

персональный компьютер. Кроме того, в квартирах есть полностью

оборудованные кухни, включая холодильник, плиту, кофеварку, посуду и все

необходимые кухонные принадлежности. Уборка квартиры входит в стоимость

проживания. Постояльцу приходится заботиться самостоятельно только о

приготовлении пищи. Операторы Sherborne пришли к выводу, что обычно

постояльцы заказывают еду только в первое время, а в дальнейшем сами

придумывают, как и где им питаться.


Стоимость проживания в Sherborne не зависит от того, где расположены

апартаменты - в основном здании или в других домах, но стоит учесть, что в

здании на Печерске есть охрана и стоянка. Стоимость проживания составляет

от $78 (однокомнатный номер) до $210 (трехкомнатный номер) в сутки, или

$2340-6300 в месяц. При проживании более месяца номер обойдется дешевле на

15%. Квартиры предлагается бронировать не менее чем за три недели до

предполагаемой даты заезда.

Арендные ставки в Senator Apartments рассчитываются исходя из $5 тыс. в

месяц. При сроке проживания один месяц - это от $100 до $460 в сутки, при

краткосрочной аренде - от $160 до $740 в сутки. Такие расценки несколько

выше, чем при обычном посуточном найме квартиры, но дешевле, чем при аренде

номера в гостинице с аналогичным сервисом. Средняя заполняемость двух

зданий Senator Apartments, по данным компании DEOL, составляет около 80%.

Это практически сопоставимо с показателями пятизвездочных киевских

гостиниц, хотя гостиницы класса выше 3 звезд считаются рентабельными при

средней заполняемости около 60%.


Видимые отличия


В отличие от обычных сдаваемых в аренду квартир доходные дома могут

предоставить постояльцам гарантию высококлассного окружения. Например,

соседями по площадке не окажутся нелегалы или социально неблагонадежные

граждане. Кроме того, официально зарегистрированный доходный дом позволяет

компаниям открыто проводить официальные платежи за аренду. Сдаваемая внаем

квартира, как правило, оплачивается наличными деньгами, которые провести по

бухгалтерии сложно - частные владельцы квартир не готовы заключать

официальные договоры с арендатором. Основной спрос на аренду дорогих и

качественных квартир формируется за счет приглашенных на работу в столицу

топ-менеджеров и иностранцев. Снимать жилье за наличный расчет готовы не

все компании, поэтому риелторам приходится специально подыскивать варианты,

при которых владельцы квартир согласны заключить официальный контракт, в

котором прописаны права и обязанности сторон.

В сервисных апартаментах постояльцы обязательно заключают договора,

регламентирующие, кроме прав и обязанностей сторон, условия оплаты, режим

проживания и санкции за его несоблюдение - выселение, компенсация за порчу

оборудования и интерьера, и т.д.


В то же время, по словам менеджеров Senator Apartments, за все время

существования проекта применять штрафные санкции к постояльцам пока не

приходилось. Это обусловлено не столько высокой сознательностью жителей

апартаментов, сколько тем, что проживание в доходном доме выбирают люди,

предпочитающие гостиничной суете тишину и порядок.

Предлагаемые внаем элитные квартиры, как правило, сдаются на длительный

срок и владельцы квартир предпочитают постоянно сотрудничать с одним и тем

же агентством недвижимости, специалисты которого учитывают их пожелания при

подборе жильцов. В портфеле активного агента по аренде всегда есть 5-6

квартир, из которых в оперативном порядке можно выбрать подходящий вариант.

Сервисные апартаменты предлагают только то, что есть в наличии, особо не

учитывая индивидуальные пожелания заказчика, но предпочитая сотрудничать с

компаниями, которые ищут жилье для своих сотрудников и гостей. Операторы

доходного дома все равно просят предупредить их заранее - как минимум за

три недели до предполагаемого начала аренды. Сотрудничество с сервисными

апартаментами гарантирует компаниям высокий уровень квартиры и сервиса, в

которых у арендаторов не возникает потребности убеждаться до начала аренды.


Финансовая составляющая


Срок окупаемости и инвестиционная привлекательность доходного дома зависит

от нескольких параметров. Прежде всего - это вложения в приобретение

здания, в котором будет открыт доходный дом. Кроме того, срок окупаемости

зависит от многих объективных и субъективных факторов, просчитать которые

заранее очень сложно.

Операторы Senator Apartments рассчитывают, что их проект окупится в

течение шести лет. По расчетам других специалистов, срок окупаемости

подобных объектов больше - от восьми лет, а специалисты КУА "Финком Эссет

Менеджмент" считают, что этот срок - 11 лет. "Сроки окупаемости составляют

до 11 лет, а рентабельность около 9% в год. Срок велик по нашим меркам,

более привлекает быстрая окупаемость жилой недвижимости (на продажу),

офисная или торговая недвижимость (как более прогнозируемая и с большим

устойчивым спросом)", - говорит директор КУА Павел Ружицкий.


В среднем объем инвестиций в подготовку здания площадью около 3 тыс. кв. м

(приобретение, реконструкция, ремонт, отделка и оборудование) составляет

около $15 млн. Примерно половина этой суммы идет на строительные материалы

и работу, половина - на оборудование, сантехнику, мебель. Постоянные

затраты на содержание объекта, обслуживание и оплату коммунальных платежей

составляют около $200 тыс. в год. "Расходы не превышают эти показатели,

говорит управляющая объектами недвижимости Senator Apartments Яна


Соловьева. - Это четкая статистика, она отработана на первом здании, и мы

опираемся на эти цифры".

Расчет финансовых потоков показывает, что окупить затраты при сохранении

средней плановой заполняемости (80%) можно в течение 8-9 лет. Более

короткий срок окупаемости обуславливается ростом стоимости самого объекта

недвижимости и организованного в нем бизнеса.


Спрос на подобные объекты недвижимости в Киеве есть, однако объем спроса

специалисты пока не могут рассчитать. По экспертным оценкам, объем рынка

аренды квартир категории бизнес-класса и выше в Киеве составляет около 1500-

2000 объектов. На такое количество квартир всегда есть спрос, но

окупаемость инвестиций в проекты доходных домов зависят от качества сервиса

и управления объектом. При этом объем рынка доходных домов Киева по самым

оптимистичным расчетам составляет не более 100 апартаментов.


По оценкам компании DEOL Property Management, доходный дом обеспечивает

инвесторам доход на уровне 14% годовых. В то же время инвестиции в другие

виды коммерческой недвижимости - торговые или офисные объекты - могли бы

приносить до 25% годовых. При этом средняя площадь сервисных апартаментов в

среднем в три раза больше площади стандартного гостиничного номера, что

увеличивает нагрузку на инвестора проекта.

При этом приобретая жилой дом, инвестор не изменяет его функциональное

назначение и соблюдает заложенные в конструкцию здания нормативы жилых

зданий. Переделка жилого дома в гостиницу в соответствии с гостиничными

нормативами значительно дороже и сложнее, так как требует изменения не

только дизайна, но и конструктивных элементов и инженерных сетей.


Отсутствие предложения


Примеры реализованных проектов доходных домов показывают, что сегодня

инвесторы готовы приобретать уже введенные в эксплуатацию после

реконструкции дома, оставляя за собой только ремонтные работы без

конструктивных изменений.


В то же время анализ предложения готовых зданий на рынке Киева говорит о

том, что на продажу выставляются целостные здания только нежилого фонда.

Цена зданий в зависимости от состояния и месторасположения колеблется от

$1500 до $5000 за 1 кв. м. Такие здания могут быть реконструированы под

офисные и торговые объекты. Не исключена также переделка под гостиницу, но

ее номерной фонд, в отличие от номеров сервисных апартаментов, не будет

пригоден для длительного проживания.


По словам генерального менеджера комплексов Senator Apartments Александра

Бабенко, именно отсутствие предложения подходящих для сервисных

апартаментов зданий является существенным препятствием для развития рынка

доходных домов. Если же речь идет о первичном рынке, то девелоперы не

готовы предлагать такие здания целиком, предпочитая продажу отдельных

квартир.


Эксперты считают, что так происходит из-за нехватки собственного

финансирования. Как правило, продажи начинаются уже на этапе фундамента,

поэтому практически в любом строящемся доме, который операторы сервисных

апартаментов хотели бы купить целиком, уже продажно около 10-15% квартир.

"Пока мы шли по пути наименьшего сопротивления и подбирали здания, в

которых нужно было делать реконструкцию или ремонт, но здание физически уже

существовало, - говорит Александр Бабенко. - Следующим этапом станет оценка

того, что выгоднее: приобретать готовое или строить. С новыми зданиями в

Киеве существует проблема, так как все застройщики продают здания

квадратными метрами еще на этапе идеи и без полного комплекта документов, и

поэтому приобретение целого здание у застройщика - довольно сложный

процесс. В то же время по нашей концепции мы хотели бы оперировать и

управлять зданием целиком".


Приобретение готового здания целиком вызывает особые сложности, так как

девелоперу приходится договариваться с владельцами квартир, которые, как

правило, выставляют превышающую среднерыночные показатели как минимум на

20%.


Генеральный директор группы компаний "Траектория" Сергей Клименко говорит,

что доходные дома - это проекты, которые под силу крупным компаниям,

которые готовы к долгосрочным инвестициям: "Наши расчеты показали, что

проект доходного дома очень дорогой и на сегодняшний день невыгодный. Мы

планировали выкупить один небольшой жилой дом, в котором было не так много

квартир, реконструировать его и превратить в доходный дом, но столкнулись с

абсолютной невозможностью найти общий язык с жителями дома. Наши попытки

договориться с ними привели к тому, что средняя цена квартиры, за которую

мы могли выкупать квартиры, была на 20% выше среднерыночной".

По словам Бабенко, DEOL Property Management готов целиком покупать здания

дороже на 10-15% в расчете за 1 кв. м, но компания "на практике уже

столкнулась с тем, что продавцы, когда им начинают предлагать купить

квартиру, выставляют заоблачные цены.

"Ни один дом невозможно в Киеве расселить, причем это проблема не только

девелоперов, но даже властей, которые хотят расселить или реконструировать

дом. В регионах такая же ситуация", - подчеркивает он.


Директор по корпоративным коммуникациям компании "XXI век" Дмитрий Васильев

считает, что тема доходных домов может стать актуальной только через 5-10

лет, когда девелоперские компании, для которых сегодня приоритетом является

возможность быстрого заработка, станут задумываться о долгосрочных

инвестициях: "Компании начнут думать о том, кто будет управлять активом,

который они создали. За исключением жилья, все остальные виды недвижимости

остаются в портфеле компании, поэтому компании захотят сохранить свои связи

с построенным жильем. Первым шагом такого сохранения становится создание

эксплуатирующих компаний, посредством которых можно определенным образом

управлять активом и получать за это какие-то деньги. Следующим шагом станет

строительство дома, который можно сдавать в аренду. Так компания создает

какой-то актив, который постоянно дает ей финансовые поступления".


Выйти из сегмента премиум


Сегодня проекты доходных домов развиваются преимущественно и исключительно

в высшем ценовом сегменте.

Эксперты считают, что реализация таких проектов может быть инвестиционно

интересной только в центральной части города, которая позволит выставить

максимальную цену аренды и гарантировать однородное социальное окружение.

По словам начальника отдела корпоративных коммуникаций и маркетинга

компании UDP (Киев) Натальи Хоменко, скорее всего, проекты доходных домов

будут продолжать развиваться в премиум-классе и выше: "В удаленных от

центра районах доходные дома могут занимать совершенно другую ценовую нишу,

что превратит их из доходных домов в социальное жилье. А стимулов для

строительства социального жилья в Украине пока не придумали".

Ориентация доходных домов на премиум-сегмент сегодня обусловлена еще и

тем, что сервисные апартаменты, как правило, не являются единственным

жильем, и поэтому для людей, проживающих здесь, невозможность прописаться

или зарегистрироваться в апартаментах проблемой не является.


Генеральный директор консалтинговой компании "Украинская Торговая Гильдия"

Вадим Непоседов отмечает, что доходные дома предоставляют достаточно

хорошие условия для их жильцов, это жилье, требующее особого стиля жизни:

"Как правило, семьи не живут в доходных домах. Это жилье для одиночек или

не обремененных детьми пар, которые предъявляют к квартире свои требования,

- им не нужны большие кухни и детские площадки; при этом в доме должен

присутствовать ряд услуг, таких как служба портье, прачечная, химчистка,

room service".


По мнению президента строительной компании "Міськжитлобуд" Дениса

Костржевского, в ближайшей перспективе сегмент доходных домов будет

рассчитан на иностранцев, так как украинцы пока не готовы возрождать этот

рынок: "Решающим фактором в развитии доходних домов в Киеве стали запросы

иностранцев, работающих в столице. Первыми потребителями доходных домов

становятся киевские дипломатические службы и представительства крупных

иностранных компаний. Состав служб и представительств систематически

меняется, соответственно, им невыгодно приобретать квартиры в

собственность".


Мнение Дениса Костржевского подтверждает Яна Соловьева: "Значительная часть

наших клиентов - сотрудники иностранных компаний, с которыми мы заключаем

договоры. Мы рассчитываем, что они станут нашими клиентами и при развитии

сети Senator Apartments в регионах".


По словам Александра Бабенко, DEOL Property Management в ближайшее время

планирует развивать сеть в Харькове, Львове, Одессе и Днепропетровске,

открывая по 30-40 апартаментов в каждом городе: "Это города-миллионники,

где присутствуют наши корпоративные клиенты - компании, которые открывают

представительства и офисы".

По мнению эксперта, сегмент доходных домов будет активно развиваться

только в сети, поэтому DEOL не видит региональных конкурентов: "Человек

может, переезжая из города в город, рассчитывать на один и тот же уровень

сервиса и жилья. Угрозы со стороны разрозненных конкурентов мы не видим. Мы

планируем, что в течение 3-4 лет мы сможем ввести под апартаменты около 10

тыс. кв. м жилья. Пока мы оцениваем это как потенциал рынка".