asyan.org
добавить свой файл
1
УДК: 332.72.004.14 Михайлюк О.Л.

РИНОК ЗЕМЛІ ТА ПРОБЛЕМИ ЇЇ НЕЦІЛЬОВОГО ВИКОРИСТАННЯ
Ukraine owns most supplies of productive earths in Europe, but has low harvests. Among earths city and resorts territories have most value. On South of Ukraine of such examples much. They are used inefficiently and not on purpose. Application of mechanisms of markets is needed for the use of earths.
Постановка проблеми. Україна володіє значними запасами земельних ресурсів: із 60,3 млн. га земель країни майже 70% (41,8 млн. га) складають землі сільськогосподарського призначення, 17% (10,4 млн. га) - землі, вкриті лісами. Майже 4% території країни (2,3 млн. га) забудовано (міста та інші населені пункти, об’єкти промисловості, транспорту, енергетики тощо. При цьому існує декілька проблем, які гальмують розвиток земельного ринку: непрозорість механізмів відведення ділянок і операцій з ними; спроби створення різноманітних додаткових органів на кшталт земельним палатам; значні обмеження щодо використання певних категорій земель, особливо земель сільськогосподарського призначення.

Аналіз досліджень і публікацій останніх років. Питання розвитку ринкових відносин в земельній реформі у науковій літературі піднімаються досить часто [3, 4, 5, 7]. Особливо гострими є проблеми нераціонального використання земель різного призначення [1, с. 14; 2, с.8; 6, с. 23-37; 9, с.27-35], зловживання в розподілі та використання земель [10, с.127-134;].

Виділення невирішених раніше частин загальної проблеми. У сучасних умовах розвитку економіки країни обов’язковою умовою формування цивілізованих відносин є формування ринку землі. Земля стає об’єктом купівлі - продажу і прозорість цього процесу є запорукою успішного подальшого розвитку. Основними причинами низької віддачі земельного потенціалу в Україні є безгосподарне ставлення до землі, тривала відсутність реального власника, помилкова стратегія максимального залучення земель до обробітку, недосконалі техніка і технологія обробітку землі та виробництва сільськогосподарської продукції, не виважена цінова політика. Південь України не є виключенням серед негативних прикладів, публікації з цього питання зустрічаються досить часто, але вони розкривають досить вузькі питання.

Метою даної публікації є детальне висвітлення негативних тенденцій у використанні, розподілі та продажу земель на Півдні України для подальшого коригування цих процесів в ринкових умовах.

Викладення основного матеріалу. В Україні дотепер не створена цілісна система правових і організаційних механізмів щодо впровадження земельної реформи, збереження, відтворення і забезпечення раціонального використання земельних ресурсів, організації землеустрою. Впроваджений Держкомітетом України по земельних ресурсах порядок виконання держзамовлення на відповідні цілі не забезпечує ефективного і законного використання коштів Держбюджету, передбачених для цієї мети.

Правове поле діяльності Держкомітету по земельних ресурсах і інших органів виконавчої влади у сфері впровадження земельної реформи потребує удосконалення. Однією з причин, яка перешкоджає проведенню земельної реформи, є дублювання функцій Держкомзему іншими центральними органами виконавчої влади, зокрема, Мінюстом, Міністерством охорони навколишнього природного середовища, місцевими органами влади і органами місцевого самоврядування. Особливо це стосується проблеми створення і ведення Держкомземом Державного земельного кадастру.

В Україні відсутній державний земельний кадастр як єдина система інформації та документації, яка повинна стати базою для реєстрації прав власності, застави і обмежень на майно, робіт із землеустрою і інших пріоритетних напрямів реформи.

„Створення і впровадження системи Державного земельного кадастру необхідно передати у ведення єдиного органу. В даний час законодавством передбачено, що ці функції будуть виконувати Держкомзем і Мінюст”.

Під час роздержавлення земель мали місце помилки: не  виділили   землі, які мають особливий статус (землі рекреаційного, оздоровчого, природоохоронного призначення  тощо).  Досі не розмежовані землі державної і комунальної власності. Не скрізь дотримані інтереси територіальних громад районів. Наприклад, по Одеській області не встановлені межі населених пунктів, за винятком міст Одеси, Іллічівська і Південного. В області повинна бути єдина земельна політика. Цього можна досягти тільки в тому випадку, якщо сільські та міські ради, а також обласна рада розроблять довгострокову програму регулювання земельних відносин.  Причому її потрібно розробляти не на три або п'ять років,  а хоча б років на десять. Такі програми повинні розглянути сесії всіх рівнів, погодити з облдержадміністрацією, а потім таке рішення повинна ухвалити сесія обласної ради. 

Використання міських територій. Згідно зі статистичними даними у Криму 60% усіх порушень земельного законодавства становлять самовільні захвати землі та використання її не за основним призначенням. Мають місце факти самовільного захвату земель не тільки під житло, а й під промислові та комерційні об’єкти, під бензозаправні станції, приватні пансіонати, ресторани і магазини, розважальні заклади. При цьому, безліч таких порушень здійснюють не самовільно, а за “домовленістю” з керівниками місцевої влади, які не поспішають оформляти виділення землі в законному порядку.

Держкомземом України досі не розроблено методики визначення збитків, завданих самовільним захопленням земельних ділянок і зняттям родючого шару ґрунту, що виключає застосування до порушників фінансових санкцій. Не затверджено і методики визначення збитків, спричинених втратою корисних властивостей землі, внаслідок чого держава втратила мільйони гривень. Тому необхідно внести зміни до чинного законодавства, які передбачали б кримінальну відповідальність за ці порушення та знесення незаконних забудов.

Згідно новому закону, самовільне захоплення землі каратиметься виправними роботами на термін від 6 місяців до 1 року або штрафом від 100 до 250 неоподатковуваних податком мінімумів доходів громадян. Якщо такі дії були здійснені за попередньою змовою групою осіб, то вони каратимуться позбавленням волі на термін від 3 до 5 років.

Закон також встановлює, що організація групових дій, направлених на самовільне захоплення земельної ділянки, а також особисту участь в цих групових діях каратимуться арештом на строк до 6 місяців чи обмеженням свободи на строк до 3 років, або позбавленням волі на такий же термін.

За нанесення значних збитків підприємствам, установам, організаціям або окремим громадянам, в результаті згаданих вище дій, введено покарання у вигляді обмеження свободи на строк до 5 років або позбавлення волі на строк до 6 років.

Існує проблема самовільного використання земельних ділянок. Найбільша кількість порушень відмічена в Одесі, а також в Біляївському, Комінтернівському і Овідіопольському районах. В першу чергу виявлені порушення стосувалися продажу ділянок без проведення конкурсів [1].

           Згідно з пунктом 3 Постанови Верховної Ради Української РСР від 18.12.1990 р.        № 563-ІІ “Про земельну реформу” Одеська міська рада повинна була провести інвентаризацію земель усіх категорій, визначивши ділянки, що використовуються не за цільовим призначенням, нераціонально, з порушенням екологічних вимог.

           На підставі матеріалів інвентаризації земель треба було вирішити питання про припинення права користування ділянками, що використовуються не за цільовим призначенням, з порушенням встановлених вимог, а також нераціонально. Однак, до теперішнього часу комплексна інвентаризація земель міста не проведена.

           Якщо врахувати той факт, що за результатами приватизації земельних ділянок громадянами та відведенням земель з 1991 по 2005 роки автоматично проведена інвентаризація земель міста на 27,2% до його загальної площі, то можна зробити висновок, що в середньому за рік інвентаризація проводилась на площі, яка складає 1,8%.

Невизначеність меж кожного власника земельної ділянки і землекористувача, відсутність банку данних про правовий, природний та містобудівний стан земельної ділянки, відсутність поділу земель міста на категорії земель, данних про обмеження прав на земельну ділянку та встановлення земельних сервітутів унеможливлює процес управління земельними ресурсами міста та призводить до таких негативних наслідків, як самовільне заняття земельних ділянок, використання їх не за цільовим призначенням [3,4].    

215 мільйонів гривень передбачається витратити в Миколаївській області до 2010 року для виконання основних заходів земельної реформи. Розроблена спеціальна програма "Розвиток земельних відносин в Миколаївській області на 2007-2010рр.”.

Якісний стан земельного фонду області погіршується, використання земельних ресурсів не відповідає вимогам раціонального природокористування. Майже половина орних земель знаходиться на ерозійно небезпечних площах, а інтенсивне використання земель призводить до зниження родючості ґрунтів.

Програма передбачає: проведення нормативної грошової оцінки земель, розробку проектів розмежування земель державної і комунальної власності, проведення інвентаризації землі та оновлення планово-картографічних матеріалів земель сільськогосподарського призначення, здійснення комплексу протиерозійних і екологічних заходів.

Нераціональне використання берегової смуги. Інтенсивна забудова ведеться хаотично. Мерія Одеси, починаючи з 2000 року, прийняла ряд містобудівних обґрунтувань забудови морського узбережжя. На деякі з них прокуратура виносить протести, які потім відхиляються. Узбережжя Одеси продовжують забудовувати, незважаючи на те, що більша його частина розташована у ерозійній зоні, а значне навантаження на схил призводить до активізації зсувів. Так, нещодавно був побудований новий яхтклуб в районі Великого Фонтану, до складу якого увійшло котеджне селище. На даний момент деякі з будинків вже дали тріщини і повільно зсуваються в море. Продовжується будівництво багатоповерхових будинків житлового та рекреаційного призначення безпосередньо в пляжній зоні та на плато біля схилів на всьому узбережжі – від Крижанівки до Дачі Ковалевського.

Виконком Одеської міської Ради затвердив проект рішення щодо надання грецькій компанії „Механіки Україна” в оренду земельних ділянок на схилах узбережжя в районі пляжу „Отрада” для проектування, будівництва, подальшої експлуатації і обслуговування комплексу будівель і споруд рекреаційно-оздоровчого призначення і впорядкування території - організації паркової зони загального користування. Проте, прокуратура вимагає визнати незаконним рішення про виділення 20 га прибережних територій грецькій компанії. На цій ділянці інвестор мав намір побудувати комплекс висотних (до 22 поверхів) будівель на прибережних схилах.

Проект відведення землі не пройшов державну експертизу - ні земельну, ні екологічну, не був узгоджений із суміжними землекористувачами, суперечить природоохоронному законодавству. Крім того, є висновок і Держкомітету України по земельних ресурсах: проект землеустрою не повною мірою відповідає вимогам законодавства.

Нещодавно на містобудівній раді розглядався проект забудови земельної ділянки, викупленої на першому аукціоні в грудні 2005 року. Це схили нижче за санаторій «Росія». Ділянка була продана під будівництво 14-поверхового готелю. Проте власником представлений проект 24-поверхового комплексу із паркінгом на 208 місць та додатковим приєднанням до нього пляжної зони. Даний проект поки не затверджений, але компанія, яка купила землю, готова доплатити місту за збільшення територій, при цьому вихід до моря буде закритий [5].

Прокуратура Одеської області порушила кримінальну справу за ознаками злочину, передбаченого частиною 2 статті 364 Кримінальні кодекси України (зловживання службовим положенням) відносно посадовців Білгород-Дністровського відділу земельних ресурсів. Посадовці Білгород-Дністровського відділу земельних ресурсів впродовж трьох років здійснювали незаконні дії, внаслідок чого землі водного фонду були віднесені до земель рекреаційного призначення і згодом відчужені.

В результаті держава втратила більше 30 гектарів прибережно-захисної смуги природного комплексу - Буджакської коси. Всього з початку року прокуратурою Одеської області за наслідками перевірок земельного законодавства збуджено шість кримінальних справ.

В Криму прибережна зона є особливим земельним ресурсом - це 100 тис. га рекреаційних і курортно-оздоровчих земель поблизу Чорного моря. Загальна площа найелітніших земель, на яких розміщені підприємства й установи курортно-оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного і природоохоронного призначення, не перевищує 9,5 тис. га, з яких одна третина припадає на Південнобережжя.

Розподіл земельних територіальних ресурсів за цільовим призначенням у своїй більшості носить довільний характер і до цього часу не має чіткої економічної та екологічної обґрунтованості. В процесі земельної реформи відбулися суттєві зміни в розподілі земель між власниками і землекористувачами.

Земельні аукціони. Верховна Рада заборонила продаж і оренду земельних ділянок, що знаходяться в державній або комунальній власності, без проведення аукціону.

Дія цього пункту Земельного кодексу не розповсюджується на продаж ділянок, на яких розміщені об'єкти, що підлягають приватизації. Також даний пункт не стосується ділянок, на яких розташована нерухомість, що належить юридичним і фізичним особам.

Згідно законопроекту, продаж таких ділянок повинен проводитися за ціною не нижчою за ціну аналогічних ділянок, проданих на аукціоні, або за ринковою ціною, встановленою на аукціоні.

Відповідно до Земельного кодексу аукціони повинні проводитися в порядку, встановленому законом, проте цей закон вже декілька років не можуть прийняти. Тому результати продажу землі на земельних торгах можуть бути оскаржені в суді. Це призводить до того, що аукціони проводять рідко, а вдаються до продажу ділянок іншими способами за ціною нижчою від ринкову вартість.

Впродовж 2006 року діяльність управління земельних ресурсів Одеської міської ради була направлена на реалізацію пріоритетних завдань, а саме на:

  • інвентаризацію земель міста;

  • надання права власності і користування землею юридичним особам, фізичним особам - суб'єктам підприємницької діяльності і громадянам;

  • збільшення надходжень орендної плати до бюджету міста;

  • подальше формування міського ринку землі;

  • посилення самоврядного контролю за охороною і використанням земель в межах міста.

Рішенням Одеської міської ради від 06.03.2006 року № 5282-ІV затверджена

«Міська цільова програма проведення інвентаризації першочергових масивів земель міста Одеси на 2006 рік». На реалізацію даної програми рішенням Одеської міської ради від 09.01.2006 р. № 5252-ІV «Про бюджет міста Одеси на 2006 рік» передбачено 3600 тис. грн.

Робота з інвентаризації земель міста Одеси в 2006 році проводилася на таких першочергових земельних масивах:

а) на землях, переданих місту Ухвалою Верховної Ради України від 07.02.2002г. № 3064- ІІІ «Про зміни меж міста Одеси Одеської області», перш за все, розташованих на колишній території Комінтернівського і Овідіопольського районів області;

б) на частині земель уздовж узбережжя Чорного моря в межах водозахисної зони, яка найбільше використовується для рекреаційних, оздоровчих і природоохоронних потреб.

Продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення здійснювався по двох напрямах: через прямий продаж безпосередньо землекористувачам і через земельні аукціони.

Проведення земельних торгів є ефективним засобом для істотного поповнення бюджету міста. Впродовж 2000-2004 років, коли продаж землі здійснювався лише безпосередньо землекористувачам, загальна сума надходжень до місцевого бюджету склала 54,71 млн. грн.

У 2006 році в м. Одесі проведено 8 земельних аукціонів.
За наслідками торгів продано 25 земельних ділянок, площею 11,66 га.
Сума 137,7 млн. грн. З отриманих коштів до бюджету міста направлено 85,3 млн. грн. Вартість прибережної землі склала до 90 тис. дол. за сотку.

Зрив аукціонів в Одесі є своєрідною формою тиску і спробою змінити оператора торгів, і тим самим зробити аукціони підконтрольними певній групі осіб, які за допомогою судових рішень могли б впливати на їх результати. Схема проста: суд накладає заборону на проведення торгів або на продаж окремих ділянок. В останню мить заборона знімається, і в торгах беруть участь лише «свої» компанії.

Голопристанський район є найбільшим на території Херсонської області – його загальна площа становить 341,1 тис. га, тобто 12% від загальної площі області. Географічне розташування району, близькість до узбережжя Чорного моря обумовлює розвиток рекреаційної та оздоровчої зон. Тут налічується 400 га земель відповідного призначення, у т. ч. в межах 3-х населених пунктів – сіл Більшовик, Залізний Порт та міста Гола Пристань.

Передбачено проведення на території області публічних і відкритих аукціонів (конкурсів) з набуття права на оренду інвестиційно привабливих земельних ділянок та продажу вільних земельних ділянок під забудову.

Обласним головним управлінням земельних ресурсів, у свою чергу, розроблені Типове положення про порядок набуття права оренди земельних ділянок сільськогосподарського та несільськогосподарського призначення на конкурентних засадах та Порядок проведення аукціонів з продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення.
Висновки
1. З метою доцільного, економічно та екологічно обґрунтовано­го перерозподілу земель сільськогоспо­дарського призначення в державі має бути запроваджений регульо­ваний земельний ринок, який буде враховувати нинішні соціально-економічні реалії та регіональні особливості можливого зе­мельного обігу.

2. Як свідчить світовий досвід, максимальна вигода досягається при застосуванні конкурентних способів продажу земельних ділянок. Впровадження конкурентних способів продажу вільних земельних ділянок має безперечні переваги для територіальної общини, оскільки успішно проведені земельні аукціони є ефективним засобом істотного збільшення надходжень до місцевих бюджетів. За наявності конкуренції між покупцями ціна продажу ділянки на аукціоні перевищує стартову у декілька разів.

Наявність цілого ряду проблем загального характеру (неврегульованість деяких норм законодавства, невизначеність процедури, відсутність фахівців і необхідного досвіду) не дозволяє більшості рад проводити земельні аукціони на регулярній основі. Крім того, в багатьох містах ініціатива впровадження продажу земельних ділянок на конкурентних засадах зустрічає явний або прихований опір.

3. На практиці не забезпечується пріоритетність земель сільськогосподарського призначення, незважаючи на те, що відповідно до статті 23 Земельного кодексу України для потреб, не пов'язаних із веденням сільськогосподарського виробництва, повинні надаватися переважно несільськогосподарські угіддя або сільськогосподарські угіддя гіршої якості. В результаті Україна втрачає значні площі родючих земель, які використовуються під забудову, розміщення об'єктів тощо.

4. Планування і забудова населених пунктів ведеться без належного дотримання норм містобудівного законодавства. Як наслідок – багато міст позбавлені резервних територій, придатних для перспективного розвитку. Це ж стосується і курортних територій. Потрібна розробка методики визначення граничних і оптимальних курортних і рекреаційних навантажень на території з урахуванням перспектив розвитку курортно-рекреаційного будівництва. Здійснення наукових розробок стосовно оцінки перспективних рекреаційних територій державного значення, картування і затвердження їх як зон чи територій, що не підлягають приватизації. Проведення медичного зонування курортно-рекреаційних територій України, а також складання територіальних комплексних схем охорони довкілля основних курортно-рекреаційних регіонів України

7. Наслідком недорозвинутого нормативного регулювання ринку земель стало визнання землі товаром зі всіма його економічними ознаками. Тому право власності на земельну нерухомість, в першу чергу, сприймається як засіб для збереження і накопичення капіталу.

8. Виникла нагальна потреба провести детальний моніторинг всіх складових нинішньої земельної реформи. Об‘єктами моніторингу мають бути: нормативне забезпечення реалізації реформування земельних відносин, стиль і методи роботи органів управління реформою, прояви наслідків приватизаційних процесів, оцінка реального стану земельних ресурсів тощо.

До проведення такого моніторингу має бути залучене якнайширше коло суб‘єктів (представники органів державної виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, недержавних організацій, котрі мають у своїх структурах відповідних фахівців, науковців, сільськогосподарських товаровиробників тощо).
Література
1. В области существует проблема самовольного использования земельных участков //www.misto.odessa.ua/index.php?u=novosti/odessa/nom, 3564 - 38k . – от 20 янв. 2007г.

2. Дело о застройке побережья будет рассматривать коллегия судей .- По материалам http://maidan.org.ua от 05.10.2006 .- GMT

3. О Городской целевой программе проведения инвентаризации первоочередных массивов земель города Одессы на 2006 год .- Рішення Одеської міської ради № 5282-IV від 06.03.2006 р.

4. О Городской целевой программе проведения инвентаризации первоочередных массивов земель города Одессы на 2007-2008 годы .- Рішення Одеської міської ради № 617-V від 30.11.2006 р.

5. Перстенева Н. Периферия – вне закона и подозрений, или кто диктует правила игры на земельнои рынке? // Зеркало недели № 44(623) от 18-24 ноября 2006 г // www.zerkalo-nedeli.com/nn/show/623/55123/ - 16k

6. Прадун В.П., Трегобчук В.М.Актуальні проблеми удосконалення земельних відносин у контексті програми дій „Порядок денний на XXI століття // Землевпорядкування .- №3 .- 2002 .-С.23-37.


7. “Про земельну реформу” .- Постанова Верховної Ради Української РСР від 18.12.1990р. № 563-ІІ.

8. Скнар А. Українські земельні ресурси: цільове призначення і можливі операції // Недвижимость Києва від 8 березня 2006 року .- С.17.

9. Трегобчук В.М. Экономико-экологические проблемы гидромелиорации.-К.:

Наук. думка, 1990. - 208 с.

10. Михайлюк О.Л., Стеценко С.В. Нецільове використання земель на Півдні України // Науковий вісник .- Одеський державний економічний університет .-2006 .- № 10 (30) .-С.127-134.